Acheter un bien immobilier saisi bon plan ou pas ?

Dernière mise à jour : sept. 21


Que l’on soit à la recherche de sa résidence principale, d’un bien à mettre en location ou d’un bon plan immobilier, se tourner vers les ventes par adjudications et les saisies immobilières peuvent être de véritables opportunités.


Faire de la vente par adjudication une opération rentable.


Que faut-il savoir sur la vente par adjudication et la vente suite à une saisie immobilière.

La procédure de vente par huissier de justice peut être une volonté des propriétaires du bien ou provenir d’une déchéance de paiement des acquéreurs vis-à-vis des créanciers (banques ou organismes de crédits).

Le prix de mise en vente c'est-à-dire le prix minimum au delà duquel le bien ne sera pas vendu est fixé par un juge. Ce montant est déterminé en fonction des encours de crédits et de dettes à supporter pour le bien, majoré des pénalités et des frais engagés et engageables.

Par exemple, un bien d’une valeur de 180 000€ peut être mis aux enchères bien en dessous de sa valeur, le prix de vente devant couvrir tout ou une partie des encours.

Dans le cas d’un problème de paiement ayant entraîné un fichage Banque de France et une procédure de saisie immobilière, la banque peut très bien demander le solde du crédit.

Par exemple, 80 000€, le bien sera mis en vente à ce prix pour couvrir les frais.

En cas de reliquat d’encours, les créditeurs devront continuer à rembourser les sommes restant dues.


Avant d’en arriver là, les propriétaires ont toutefois de multiples solutions.

- Le rachat de crédits

- Le réméré

- Le portage immobilier

- La vente « traditionnelle » de leur bien

- La vente amiable qui nécessite l’accord du juge de l’exécutoire

- La vente « de la dernière chance » par un organisme spécialisé.

Il y a donc deux façons d'acheter un bien saisi.


Via une vente amiable


Vous traitez avec les accédants à la propriété mais dans le cas d’une vente amiable, ils doivent avoir un accord du juge.

Avant la procédure de saisie, le prix est libre.

Lorsque cette procédure est engagée, le juge fixe le prix (minimum) du bien. Ce prix est fixé lors de l’audience d’orientation et est supervisée par un notaire.


Avec l’accord du juge, le ou les débiteurs peuvent tenter de trouver un acheteur par leurs propres moyens. Un délai (court) est fixé et les débiteurs sont invités à ne pas faire trainer l’opération sous peine de tout perdre.


Dans cette situation, il est facile pour l’acquéreur potentiel de négocier en dessous de la valeur du bien sur le marché.

Et tout état de cause, si le bien n’est pas vendu en fin de la période, le juge impose la vente forcée du bien, c'est-à-dire la vente aux enchères ou vente par adjudication.


Suite à la vente aux enchères ou par adjudication (vente forcée)


C’est le terme de cette situation, le juge de l'exécution ordonne la vente par adjudication en fixant le prix à partir de différents paramètres.

- le montant de la dette et des encours,

- les qualités du bien,

- les frais

-


Ce prix est généralement nettement en dessous du prix du marché ce qui permet de faire de très belles affaires.



Racheter ses crédits pour éviter une saisie immobilière