Bien comprendre la saisie immobilière et la vente par adjudication.

Mis à jour : nov. 11


La saisie immobilière est la procédure finale d'une lente et longue procédure et la vente par adjudication son terme.

Lorsqu'une personne n’est plus capable de rembourser une dette et si elle possède un bien dont elle est propriétaire, celui-ci peut faire l'objet d'une procédure de saisie immobilière.


La saisie immobilière se termine par la vente du bien qui a été saisi pour pouvoir ainsi rembourser le ou les créanciers (ceux à qui l’on doit de l’argent).

Avant d’en arriver à ce stade ultime, toute une procédure et mise en place et des solutions peuvent être envisagées.



Quelles sont les situations conduisant à une saisie immobilière ?


Pour qu’une saisie immobilière soit mise en place, il faut d’abord tout une procédure.

Il faut d'abord que le débiteur (celui qui doit de l’argent) ait reçu plusieurs demandes de paiement sous forme de mise en demeure.

Ces mises en demeure de paiement font suite aux non-paiements des mensualités de prêts par le débiteur et sont généralement mises en place après plusieurs manquements.


Le débiteur ne verse pas ou plus les mensualités de remboursement de son crédit immobilier ou d’un ou plusieurs prêts à la consommation.


Vous entendrez alors le terme de « déchéance du terme ». L'article L. 312-39 du code de la consommation indique dans l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 :

« En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret. »


Les créanciers sont en droit de vous demander l’ensemble des capitaux restant dus, majoré des frais et pénalités et ce en un seul paiement. Des solutions existent pour le débiteur.

Par exemple, il peut saisir la commission de surendettement de la Banque de France pour demander la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Attention, c’est une demande et NON une garantie d’obtenir la suspension de la procédure.






Quels biens immobiliers peuvent être concernés dans le cadre d’une saisie immobilière ?


La réponse est assez simple, l’ensemble des biens dont le débiteur est propriétaire peuvent faire l’objet d’une saisie immobilière.


Donc que ce soit une maison ou un appartement, il faut simplement que la valeur du bien soit supérieure ou équivalente à la créance du débiteur et la procédure de saisie immobilière peut être mise en place.



Comment la procédure de saisie immobilière se met-elle en place ?


Il y a toute une procédure qui doit être respectée.



L’ordonnance d’injonction de payer


Suite à plusieurs demandes et lettres de relance auprès du débiteur, le créancier demande une ordonnance d'injonction de payer par le débiteur.


Cette ordonnance permet au créancier de saisir un juge afin d’obtenir un titre exécutoire : l’ordonnance d’injonction de payer.


Muni de ce titre exécutoire, le créancier peut saisir un huissier de justice afin d’obtenir le paiement de la créance.


L'huissier prend contact directement avec le débiteur pour lui présenter le commandement de payer et la contrainte associée, c'est-à-dire l’obligation de solder ses dettes sous 8 jours.


A ce stade, la procédure est déjà engagée car ce commandement de payer permet la mise en place de la saisie des biens.

Autre effet, le bien est, pourrait on dire, suspendu, car cette procédure fige toute vente, location ou donation du bien hors de la procédure de saisie.


Le débiteur peut toujours habiter dans le bien dans l’attente de la vente mais doit le conserver dans son état actuel, sans amélioration et surtout sans dégradation.

Attention, l’ordonnance de commandement de payer peut aussi ordonner l’expulsion.



L’intervention et la visite de l'huissier


Si le débiteur ne peut ou ne veut pas rembourser la créance dans le délai de 8 jours, l’huissier se rend généralement sur place pour un procès-verbal de description pour le bien saisi.

Lors de cette vite, l'huissier peut pénétrer dans le bien que l’occupant soit présent ou pas. Attention, c'est son droit et vous ne pouvez vous opposer à son entrée dans le logement.




La publication et l’assignation à comparaître


Dans un délai maximum de deux mois, le bureau des hypothèques publie le commandement de payer suite à la présentation de la créance à recouvrir par l’huissier au débiteur.


Suite à ces 2 mois et la publication au niveau du bureau des hypothèques, le débiteur est alors assigné à comparaître.

Cette convocation devant un juge au tribunal permet une audience d'orientation.



Qu’est-ce que l’audience d'orientation ?


Le juge lors de l'audience d'orientation prend connaissance des requêtes du ou des créanciers et les attentes et remarques du débiteur.


Lors de cette rencontre, le débiteur peut demander à vendre à l’amiable le bien en cours de saisie pour récupérer la différence entre le montant vendu et les coûts engendrés par les dettes auxquels se rajoutent l’ensemble des frais.


C’est une demande que le juge peut accorder ou refuser ordonnant alors la vente forcée du bien.

Autre cas possible, le juge peut suspendre voire interrompre la procédure de saisie mais c’est assez rare.





Dans le cadre d’une vente amiable


Comme nous venons de le voir, le débiteur peut solliciter auprès du juge du tribunal, une vente amiable.

Si sa requête est acceptée, le débiteur doit alors informer chacun des créanciers concernés par la saisie immobilière de l’accord de vente amiable par le juge du tribunal.


Cette information des créanciers peut être réalisée même lors de l’audience d'orientation.

La vente amiable est donc autorisée uniquement par le juge du tribunal. C’est celui-ci qui va fixer le prix minimum du bien en fonction des tendances du marché de l’immobilier. Le juge fixe aussi une nouvelle audience sous un délai maximum de 4 mois pour faire le point sur la vente du bien et sur les efforts mis en œuvre par le propriétaire. Le débiteur doit donc prouver de sa bonne foi en prouvant ses démarches pour la vente de son bien.


Le ou les créanciers peuvent durant cette période demander la rupture de cette vente amiable pour une vente contrainte du bien.


Lors de la deuxième audience, le propriétaire doit pouvoir justifier d’un compromis de vente et il obtiendra un délai de 3 mois complémentaires pour finaliser la vente lors d’un acte authentique chez un notaire.


Après cette nouvelle période, le juge doit constater que les conditions précédemment fixées sont remplies et entérinent ainsi la vente définitive du bien.

Si durant toute cette période le bien ne trouve pas d’acquéreurs, le juge ordonnera la vente forcée du bien.


Si le bien est vendu dans cette période, les sommes sont bloquées pour d’abord rembourser les créanciers et rembourser les frais liés à cette procédure.


Le reliquat est ensuite restitué en fin de procédure si le prix de vente couvrait les créances et les frais.


Si la somme récoltée lors de la vente n’est pas suffisante pour couvrir les coûts de créances et des frais, le débiteur sera encore redevable du remboursement de la dette ou des dettes restantes.



Que se passe-t-il dans le cas d’une vente forcée ou vente par adjudication ?


Lors de l’audience de conciliation, aucun recours à l’amiable n’est trouvé, le juge du tribunal va alors fixer la date de l'audience d'adjudication forcée, c'est-à-dire la vente aux enchères du bien saisi.


Cette vente intervient généralement après un délai compris entre 2 et 4 mois.

Cette période permet la publication de la vente par adjudication sur des supports spécifiques pour en faire la publicité.


Cette publicité apparaît alors dans des publications, des journaux d'annonces légales et est aussi affichée directement sur le bien par un avis papier.


Cette démarche a pour but l’information du plus grand nombre d'enchérisseurs et d’acquéreurs possibles.


Cette démarche même si elle est effectuée par les créanciers sera portée à la charge des débiteurs et intégrée dans les frais du dossier de recouvrement de la dette.


Ce sont le ou les créanciers qui fixent le montant de la mise à prix du bien immobilier, il se peut ainsi que le bien soit mis en vente bien en dessous de sa valeur vénale, car le seul but de ceux-ci est uniquement le remboursement de leurs créances.


Si lors de la vente par adjudication forcée le bien n’est pas vendu faute d’enchères alors le ou les créanciers seront déclarés adjudicataires au montant sollicité.

Ils deviennent propriétaires du bien.


Si le montant de la mise à prix est largement insuffisant à sa valeur, le propriétaire peut encore intervenir auprès du juge pour réviser le prix de mise en vente.


Généralement, le débiteur et le ou les créanciers s’accordent sur une procédure de vente de gré à gré permettant au propriétaire la vente de son bien par lui-même avant la date de la vente forcée par adjudication.

Et ce jusqu'à la date d’ouverture des enchères.


Le propriétaire doit faciliter la visite du bien par des acquéreurs potentiels à la demande des créanciers et de leurs intermédiaires.





Le jour de la vente aux enchères par adjudication forcée.


Le jour de la vente par adjudication, c'est-à-dire la vente aux enchères, chaque enchère est portée par un avocat qui intervient pour l’acquéreur potentiel. L’enchère la plus importante remporte l'adjudication.


La vente n’est pas encore définitive, car un délai de 10 jours complémentaires permet une surenchère le cas échéant. Les surenchères doivent être au minimum supérieures de 10% du prix principal de vente.


Suite à cette période de 10 jours, la somme est alors répartie entre les créanciers et le juge peut alors clore la procédure de saisie immobilière.


Le nouveau propriétaire peut alors demander l’expulsion de l’ancien propriétaire qui occupait le bien à défaut d’une convention établie dans les conditions de la vente.


Voilà la fin de cette procédure, bien souvent douloureuse et coûteuse.

Rappelons d’abord, qu’un crédit quel qu’il soit vous engage et doit être remboursé.


La saisie et la vente par adjudication forcée, sont le pire des cas pour un ou des propriétaires, il existe heureusement beaucoup de solutions à mettre en place avant d’en arriver à ce stade.

- La gestion de budget

- La renégociation de prêt immobilier

- Le rachat de crédits

- Le regroupement de crédits immobiliers et consommation

- La vente en réméré

- Le portage immobilier

- La vente de dernier recours


Alors que vous ayez des difficultés ponctuelles, des difficultés durables, que vous soyez en instance de cessation de paiement, fiché bancaire ou même déjà en procédure de saisie immobilière, des solutions existent.

Plus les difficultés sont prises tôt moins leurs impacts seront onéreuses, mais trouver une solution avant la vente d’un bien est quand même une solution à explorer.


C’est notre métier, n’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre situation.



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"Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent."

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Frédéric Charlier



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