Entrepreneur, chef d'entreprise, comment financer son développement.

Mis à jour : août 17



Comment financer son développement quand on est entrepreneur ou chef d'entreprise et propriétaire d'un bien.


Connaissez-vous le portage immobilier? Pour faire simple, prenons un cas concret.

Besoin du propriétaire vendeur :


Il cherche des fonds pour équiper son entreprise ou financer son développement.



Problématique vendeur :


Son entreprise est trop jeune ce qui conduit au refus systématique de financement par les banques, les revenus étant trop faibles ou pas encore suffisamment réguliers pour assumer le versement d'une mensualité de prêt.



Sortie envisagée :


La vente puis le rachat d'un bien immobilier avec crédit immobilier si l'activité le permet ou vente définitive du bien au prix du marché.



Développer une idée, un projet, son entreprise

Détail chiffré de l’opération de portage immobilier


Côté Entrepreneur - Vendeur


Valeur du bien : 500 000€


Prix de vente perçu en 2 parties : 350 000€


  • 1 – Montant perçu comptant le jour de l’acte de vente : 240 000€

  • 2 – Montant perçu sous forme de mensualités équivalentes aux loyers : 110 000€

  • Loyer versé (dans la pratique le loyer d’un montant de 1 559€ dû par le locataire se compense par la mensualité de 1 559€ que doit lui verser l’acquéreur au titre du paiement du prix. Les deux parties n’ont donc aucune somme à débourser pendant la période de portage) : 1 559€ ramené à 0€


Avantages vendeur

  • Trouver un financement qui a été refusé par les banques

  • Devenir locataire de son bien sans loyer versé

  • Disposer d'un délai de 5 ans pour acheter ou vendre au prix du marché (temps pour lancer ou relancer son entreprise ou son nouveau projet)




Côté Investisseur - Acheteur


Valeur du bien : 500 000€


Prix d’achat versé en 2 parties : 350 000€

  • 1 – Montant à verser comptant le jour de l’acte : 240 000€

  • 2 – Montant à verser sous forme de mensualités équivalentes au loyer : 110 000€

Frais de notaire : 26 150€


Honoraires intermédiaire : 21 630€


Prix d’achat total y compris frais : 397 780€


Montant à investir comptant : 240 000€ + 26 150€ + 21 630€ = 287 780€


Loyer perçu = 6.5% (dans la pratique le loyer d’un montant de 1 559€ dû par le locataire se compense par la mensualité de 1 559€ que doit lui verser l’acquéreur au titre du paiement du prix. Les deux parties n’ont donc aucune somme à débourser pendant la période de portage) : 1 559€ ramené à 0€


Total gain opération : 93 540€


Prix de revente à l'ancien propriétaire (s'il souhaite le conserver) : 397 780€

Avantage investisseur

  • Achat avec une forte décote: 350 000€ contre 500 000 € de valeur

  • Prix d'achat à payer uniquement en partie de 287 000 € contre 500 000 € : le solde se réglant par compensation de loyer

  • Paiement des loyers garantis par compensation du paiement du prix d'achat.

  • Rendement élevé de 6,5 % par an soit jusqu'à 93 540 € en 5 ans

  • Revenu totalement défiscalisé grâce au statut de la LMNP et à sa fiscalité très avantageuse

  • Permet de participer au financement de l'économie sociale et solidaire et au développement de l'économie


Que se passe-t-il en cas de non rachat par le vendeur initial ?


L'investisseur devra verser le résiduel du prix d'achat et il dispose d'un délai de 12 mois après le terme de la période de portage pour régler cette somme.


Dans cet exemple, si le vendeur n'exerce pas sa faculté de rachat, soit par le rachat direct ou par la vente à un tiers, l’investisseur devient le propriétaire définitif du bien. Il devient propriétaire d'un bien d'une valeur de 500 000 € pour 397 780 € frais de notaire et honoraires inclus.


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Frédéric Charlier




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