Facteur important du prêt immobilier : Le saut de charges

Un employé de banque ne vous demandera jamais votre saut de charges, il n’est d’ailleurs jamais évoqué ou expliqué lors d’un rendez-vous bancaire. Toutefois, c’est un des éléments déterminants de l’acceptation de votre financement immobilier.




Pour vous faire une définition simple du saut de charges :


Le saut de charges est la différence entre la mensualité du prêt qui vous sera octroyé et ce qu’elle remplace notamment votre loyer actuel ou une indemnité d’occupation d’un bien.


Par exemple, si vous aviez un loyer de 800€ et que la mensualité du prêt couvrant l’achat du bien immobilier que vous envisagez d’acheter est de 800€, alors le saut de charges est nul.


Pour la banque, le risque est réduit car si votre situation antérieure vous permettait le remboursement du loyer, il est probable que vous pourrez rembourser votre prêt.


Le saut de charges peut aussi être négatif,

dans ce cas, la mensualité du prêt est moins importante que votre loyer actuel.

Pour la banque c’est un signe positif, car le différentiel pourra venir grossir une épargne. Par exemple pour réduire un peu plus votre endettement, autre facteur déterminant pour l’accord d’un plan de financement immobilier.


Dernier cas, le saut de charges est positif,

la mensualité de prêt est alors supérieure à votre loyer actuel. Nous sommes alors dans une situation de risque pour la banque et les banquiers souhaitent pouvoir gérer des risques limités (voire nuls).


Dans cette situation, tout va dépendre de votre comportement bancaire bien plus que de vos revenus.


Prenons pour exemple toujours le même loyer de 800€.

Votre couple génère un revenu mensuel de 2 700€ soit 3 fois le loyer actuel, mais vous ne faites aucune économie chaque mois. (Endettement de 30% environ 800€/2700€).

Dans le cas d’un prêt immobilier envisagé ayant une mensualité de 900€, le différentiel n’est que de 100€ ce qui est théoriquement assimilable avec un revenu de 2 700€ (Endettement de 33% = 900€/2700€).


Et bien, cette situation peut en pratique faire capoter votre projet. Le risque étant pour la banque que vous ne puissiez pas rembourser la totalité de la mensualité de prêt, soit le différentiel de 100€.

Pour vous donner une solution : Prévoyez et montrez votre capacité !


Si vous savez que le bien que vous convoitez engendra une mensualité de 900€ alors que votre loyer actuel est de 800€, épargnez 100€ chaque mois. Vous prouverez ainsi à la banque votre capacité à rembourser la future mensualité et vous vous le prouverez aussi.


De plus, cette épargne aura aussi une incidence sur le montant du prêt car elle vous confectionne un apport dont les banques sont de plus en plus friandes.

Lors du montage d’un dossier de financement, on vous demande au minimum 3 mois de relevés de compte bancaire, l’effort doit au minima être visible sur cette période !


Quand vous demandez un prêt dans votre banque, celle-ci a tout l’historique de vos comptes pas facile dans ce cas de ne pas être très transparent. Un projet immobilier se prépare pensez-y.


Pour d’autres conseils et bénéficier des meilleures conditions des banques et des organismes financiers, n’hésitez pas à nous contacter, c’est notre métier.


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Frédéric Charlier

Tonpret.fr

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