LES GARANTIES RÉELLES : Le privilège de prêteur de deniers, Le cautionnement, L’hypothèque.



La banque demande en général une garantie lorsqu’elle vous accorde un crédit immobilier ou hypothécaire afin d’être certaine d’être payée.


Pour rappel, Il existe 3 garanties réelles dans ce cas.





Le privilège de prêteur de deniers (uniquement acquisition)


Il permet au créancier d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. Ainsi, si le bien immobilier de l’emprunteur devait être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité.

Comme l’hypothèque, il nécessite un acte notarié, les frais étant à la charge de l’emprunteur. Ce privilège est utilisé seulement pour une maison ou un appartement déjà construit ou un terrain. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance à la construction de la maison.

Aussi, son coût est inférieur à l’hypothèque.


La banque n'a pas besoin de demander le consentement de l'emprunteur, il suffit que les 3 conditions suivantes soient remplies :


• Les actes de vente et d'emprunt sont établis par un notaire


• L'acte d'emprunt indique que la somme empruntée est destinée à l'achat d'un bien immobilier


• L'acte de vente indique que le paiement de l'achat a été réalisé à l'aide du prêt



Le cautionnement, (uniquement acquisition)


Il s’agit d’un contrat par lequel une personne, qu’on appelle la caution, s’engage à rembourser le prêteur en lieu et place d’un emprunteur qui ne peut pas remplir ses obligations.


La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assurée par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.


Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Les sommes versées par l'emprunteur correspondant au coût de la caution peuvent être en partie restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.


Au bout de trois échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser.


Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.



L’hypothèque (dans tous les cas)


C’est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.


L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt.


Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités.


L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la main levée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.


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Frédéric Charlier

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