Louer un bien avant de l’acheter ou vendre son bien à un locataire-acquéreur.

Mis à jour : il y a 7 jours


Et si vous louiez votre bien avant de l'acheter en location accession ou que vous vendiez votre bien de la même façon.

La location avec option d’achat en immobilier.


On entend souvent parler de la LOA, la location avec option d’achat dans le secteur automobile mais bien moins souvent dans le cadre de l’immobilier.

Et si l’on pouvait acheter son bien en ayant l’occasion de le louer pendant une période avant de l’acheter définitivement.

La LOA immobilière est destinée :


- aux propriétaires qui veulent vendre, sans être spécialement pressés, et de manière certaine leur bien, et à leur prix.


- à des candidats acquéreurs qui ne sont pas encore en mesure d’obtenir un financement (jeunes, CDD, fichés Banque de France par exemple) mais qui pourraient l'obtenir avec le temps et l’évolution de leurs situations personnelles ou professionnelles entre 6 mois et 10 ans au maximum.


Il y a un acte à établir par un notaire (il se dit qu'un huissier pourrait aussi le faire, mais bon, le bon sens est de le faire enregistrer…)





Le principe de la LOA immobilière :


Le propriétaire possède un bien dont il veut se séparer (peu importe les raisons …), par exemple, pour un prix de 200 000 € sans le concours d’une agence immobilière.


Un jeune couple s'intéresse fortement à ce bien mais il est actuellement non finançable (un CDD, un intérim, un fichage FICP par exemple) mais le sera dans 3, 4, 5 ou 6 ans.


Seule solution : La LOA : la location avec option d'achat immobilière.


Les deux parties sont d’accord sur le fond et la forme, il ne reste plus qu’à formaliser cela avec un acte fait chez un notaire (coûte environ 1,5 à 2 % de la valeur du bien). La LOA immobilière sur 10 ans maximum offre la possibilité au jeune couple de raccourcir le délai pour acheter le bien à tout moment, dès meilleure fortune et ceci sans aucune pénalité, ni d’un côté, ni de l’autre.


Pendant la durée d'occupation du bien, le jeune couple versera mensuellement une indemnité d’occupation, constituée de 2 éléments, par exemple, 1 000 €.


  • 600€ iront directement dans la poche du propriétaire en raison de l'occupation du bien, et

  • 400 € seront mis sur un compte séquestre et serviront d'apport au jeune couple, pour faciliter le financement futur.


Sur la durée maximum de 10 ans, nous avons 1 000 € x 12 x 10 = 120 000 € dont 72 000€ iront au propriétaire (ce qui lui procure un rendement de 4,32%) et 48 000 € placés sur le compte séquestre serviront d'apport au futur emprunt.




Les avantages pour le vendeur :


  • Certitude que les locataires vont payer en temps et en heure les loyers (expulsion directe et non contestable des débiteurs si loyers impayés, les montants payés restant acquis au propriétaire) ;

  • Certitude que les locataires vont bien entretenir, à leurs frais, le bien qu'ils envisagent d'acquérir ;

  • Certitude, d’indemnisation en cas de renonciation d'achat au bout de la période convenue. Une pénalité est fixée à l'avance dans le contrat ;

  • Certitude que le bien sera acheté au prix convenu ;

  • Seule charge à payer par le vendeur : la taxe foncière.


Les avantages pour les locataires :


  • Certitude de pouvoir acheter le bien au prix convenu,

  • peu importe les améliorations apportées,

  • au moment convenu ou avant la date limite fixée au contrat,

  • sans aucune pénalité, et de

  • pouvoir y résider (sous réserve d'être à jour des loyers) jusqu'au terme convenu ;


  • Possibilité de renoncer à l'achat (peu importe la raison) avec restitution de l'épargne ainsi constitué au fil des mois mais en contrepartie d'une pénalité définie (prélevée sur l'épargne du compte séquestre).


Vous avez des questions ou souhaitez mettre en place ce type d'opération, je me tiens à votre disposition.


Profitez d'une ETUDE OFFERTE et SANS ENGAGEMENT.

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Frédéric Charlier


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