Stratégie patrimoniale pour les propriétaires d'une résidence secondaire non louée.

Mis à jour : août 17


Cas concret d'un portage immobilier pour optimiser le patrimoine des propriétaires d'une résidence secondaire non louée.


Ici, contrairement à une opération de portage "classique", le locataire n'est pas le propriétaire vendeur.

Cette situation permet de fixer un loyer selon les prix du marché locatif local, sur la base de la valeur réelle du bien et non pas sur le prix de vente du bien en portage.

Le rendement pour l'investisseur est donc plus élevé que lors d'une opération de portage classique.


Stratégie patrimoniale sur un logement secondaire non loué.

Le but étant de :

  • Supprimer des charges

  • Supprimer la gestion locative

  • Capitaliser le capital dégagé

  • La conservation du bien à terme ou de sa valeur

En mettant en place un portage immobilier, le vendeur fait fructifier la valeur de son patrimoine "dormant". Les sommes débloquées lors du portage permettent d'optimiser la fiscalité, d'annuler les charges et de placer le capital.


En cas de décès du propriétaire cédant, les héritiers récupèrent la faculté de rachat du bien.

Ils peuvent décider de racheter le bien grâce au capital placé sur un support assurance vie par exemple. Cette méthode permet notamment de bénéficier des avantages fiscaux en terme de succession.


L'opération est également réalisable sur un bien loué avec conservation des loyers par le vendeur.



Exemple d'un cas concret de portage immobilier sur un bien secondaire non loué.


Situation du propriétaire


Objectif pour le vendeur est de baisser ses charges et d'optimiser son patrimoine.


Valeur résidence principale : 900 000€


Valeur bien non loué (3 pièces – Paris 16 éme – 65 m²) : 700 000€


soit 1,6 millions de patrimoine = IFI (impôt sur la fortune immobilière)


Valeur locative : 2 700€/mois




Les Charges :


IFI (impôt sur la fortune immobilière) : 4 600€/an

Taxe foncière : 2 000€/an

Taxe d’habitation : 2 400€/an

Taxe logement vacant : 720€/an

Charge de copropriété : 3 000€/an


TOTAL CHARGES SUR 10 ANS : 127 200€



Portage sur le bien non loué (appartement 3 pièces 65 m²)



VENDEUR


Valeur du bien : 700 000€


Prix de vente à l'investisseur versé en deux parties : 490 000€


- 1) Montant perçu comptant : 350 000€

+ indemnité immobilisation (Séquestre chez notaire récupéré par vendeur lors du rachat. Obligatoire pour un portage sur 10 ans)


- 2) Montant perçu au terme du portage (uniquement si non rachat du bien) : 110 600€


Prix de rachat au terme du portage (déduction faite de la 2éme partie du prix non réglé par l’acquéreur) : 445 840€


Coût du portage sur 10 ans (y compris frais de notaire pour rachat) : 110 000€


Montant placé sur assurance vie (base 2%) pendant 10 ans : 76 648€


Gain sur charges : 127 200€



Avantages vendeur

- Le portage permet au propriétaire de faire l'économie des charges à payer sur le logement non loué pendant 10 ans soit 127 000 €.

- La trésorerie dégagée lors du portage peut être placée sur une assurance vie pour bénéficier de ses avantages fiscaux et de sa rentabilité.


- Le capital placé produit des intérêts et permet le rachat du bien par le vendeur ou ses héritiers.


- En cas de décès, les héritiers peuvent racheter le bien au prix convenu au début de l'opération en utilisant l'argent de l'assurance-vie.


- Les droits de succession devant porter initialement sur la valeur du bien soit 700 000 € seront calculés sur 490 000 € prix de vente du portage.

La somme placée en assurance vie pourra bénéficier d'avantages fiscaux au bénéfice des héritiers.


- Au final, le portage rapporte 93 800 € contre une perte de 127 000 € auparavant.





Côté INVESTISSEUR


Valeur du bien : 700 000€


Prix d’achat versé en 2 parties : 490 000€


- 1) Montant à verser à l’acte : 379 400€



- 2) Montant à verser au terme du portage (uniquement si non rachat du bien) : 110 600€


Frais de notaire : 35 792€


Honoraires intermédiaire : 30 648€


Montant total à investir (hors paiement du crédit vendeur) : 445 840€


Prix de revente au terme du portage (déduction faite de la 2éme partie du prix non réglé par l’acquéreur) : 445 840€


Loyer perçu versé par le locataire fixé sur le prix du marché (contrairement à une opération de portage classique, le locataire n’est pas propriétaire vendeur).

Le loyer est donc fixé selon le prix du marché local, sur la base de la valeur réelle du bien et non pas sur le prix de vente du bien en portage.


Le rendement pour l’investissement est donc plus élevé 7,3% ici contre 5,5% lors d’une opération de portage classique : 2 700€



Les avantages pour l'investisseur


- Achat avec décote importante 490 000 € au lieu de 700 000 € de valeur


- Prix d'achat à payer uniquement "en partie" : 379 000 € contre 490 000€, le solde se règle uniquement au terme du portage si le vendeur ne rachète pas.


- Mise en place d'un locataire avec loyer calculé sur sa valeur marché (700 000 €) soit 2 700 € par mois contre 1 900 € par mois avec un portage classique.


- Rendement boosté : 7,3 % / an soit 324000 € en 10 ans.


- Revenu pouvant être totalement défiscalisé en cas de location en bien meublé (fiscalité LMNP).



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Frédéric Charlier




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