Vous êtes investisseur en immobilier, et si vous investissiez dans l’investissement solidaire ?


Je vous explique, un nombre important de propriétaires de biens immobiliers éprouvent des difficultés à rembourser les mensualités de leurs prêts en cours. Certains, plus en difficulté, comme ceux frappés par un accident de la vie (perte d’emploi, maladie, surconsommation…) ou à une mauvaise gestion de leur budget sont fichés à la Banque de France par l’un de leurs créanciers. Il est difficile voire impossible pour eux de se déficher pour trouver une solution de rachat de crédits pour leur situation. Il existe dans ce cas uniquement deux solutions que sont :

- la vente à réméré

- le portage immobilier

Ces deux solutions s’articulent selon le même processus.

3 étapes :

- La vente du bien à une valeur définie

- Une phase transitoire pour trouver une solution

- La clôture de la procédure.

Le principe étant de vendre le bien à un investisseur, utiliser le montant de la vente pour rembourser les créanciers et mettre fin aux procédures de fichage et/ou de saisie du bien. Soit contracter un nouveau prêt bancaire pour racheter le bien ou trouver un acquéreur au prix du marché pour dégager un reliquat sur l’opération.

Il y a plusieurs intérêts pour un investisseur.



Première étape : la vente du bien à l’investisseur.


L’achat du bien se fait au prix de l’estimation amputé d’un pourcentage (de prise de risque).

Par exemple : prenons un bien qui a été estimé par un professionnel à la valeur de 70 000€.


On applique un coefficient de risque de 80% sur cette valeur soit un prix de vente fixé pour le rachat du bien à 56 000€.


A ces 56 000 €, les frais d’acte, d’agence et d’intermédiaire à la charge du cédant portent le prix de vente à 43 400€.


Donc vous devenez propriétaire d’un bien pour 56 000€ et en cas de rachat par le cédant, il devra vous l’acheter au prix de 56 000€. L’objectif de cette opération est de favoriser le retour à la propriété du cédant mais le cas échéant la transaction est garantie par les marges de sécurité.


Deuxième étape : La phase d’occupation


En complément de cette vente, le cédant obtient le droit d’occuper le bien en échange d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité se compose de 2 éléments, un « loyer mensuel » et une partie consignée chez le notaire.

Le tout portant le rendement à environ 12% sur le montant prêté.

La durée de l’opération est fixée chez le notaire, ici prenons 48 mois.

Dans ce cas, les besoins du client étaient de 35 500€ soit une indemnité d’occupation fixée à 355€ avec une partie mensuelle de 148€ et une provision chez le notaire de 48 x 207€ soit 9 936€.




Troisième étape : La clôture de l’opération


A tout moment, le cédant contractuellement peut redevenir propriétaire en le rachetant au prix fixé ici à 56 000€.

S’il le souhaite, il peut aussi trouver un acheteur externe, le prix planché étant de 56 000€, mais en cas de vente à un prix supérieur, il obtiendra le reliquat sur la vente.


Par exemple, il vend à 70 000€, il obtiendra 70 000€ - 56 000€ soit 14 000€.

Si, il achète pendant la durée du contrat de vente à réméré, la somme bloquée chez le notaire sera amputée des montants non dûs.


Les frais d’acte en cas de rachat sont réduits et restent à la charge du nouvel acquéreur.


Les avantages d’un investissement dans un projet de vente à réméré ou en portage immobilier.

C’est un investissement bien moins risqué que les investissements immobiliers à vocation locative car :

  • Si le cédant ne vous paie pas l’indemnité d’occupation, il n’est pas locataire, vous êtes le propriétaire et vous pouvez le faire expulser de suite, vendre ou décider de louer

  • Si en fin d’opération, la personne n’a toujours pas racheté le bien, vous pouvez l’expulser et vendre ou louer le bien à votre convenance.

  • Vous aidez une personne qui a eu des difficultés mais qui n’en a peut-être plus. Il est impliqué émotionnellement dans son projet, nous parlons généralement d’une résidence principale, celle du foyer.

Vous pouvez investir dans des opérations en France et même si vous le souhaitez en Corse ou dans les départements et territoires d’outre mers (la rentabilité peut-être encore plus élevée).


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Frédéric Charlier

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