Renégociation de votre prêt immobilier

Allégez vos échéances, réduire la durée de son prêt ou réduire le coût de son prêt... Beaucoup d'options se présentent à vous.

On entend régulièrement parler des taux d’intérêt des crédits immobiliers exceptionnellement bas.

En ayant souscrit un emprunt à taux fixe il y a quelques années, votre contrat arbore fièrement un taux de 4 % à 5 % sur 20 ans.
Par exemple, le taux moyen d’un crédit immobilier était de 4,3% fin 2011.

Les taux pratiqués actuellement vous offrent une opportunité unique de renégocier votre prêt immobilier pour profiter d’un meilleur taux. Ce nouveau taux plus faible vous permettra de réaliser des économies substantielles et vous aurez le choix de réduire le montant de votre mensualité ou réduire la durée de votre crédit, voire un mix des deux.

Vous pouvez bien sûr vous adresser à votre établissement de crédit (votre banque) ou faire jouer la concurrence.


Toutefois plusieurs questions peuvent se poser à vous :

  • Quels sont les taux pratiqués ?

  • Est-ce que je peux en profiter ?

  • Qu’est-ce que çà va me coûter, quels seront les frais que vont engendrer cette opération ?

  • Est-ce que ma banque a une quelconque obligation à réaliser cette opération ?

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

On constate une baisse constante des taux de prêt immobilier depuis quelques mois et les taux de ceux-ci sont à un niveau historiquement bas. Cette situation rend très attractive la renégociation du prêt pour ceux qui ont déjà emprunté tout comme ceux qui souhaitent emprunter. Attention, la renégociation d’un prêt immobilier n’est pas forcément une solution avantageuse d’un point de vue financier.
Tout se calcule.

Dans le cas d’un prêt « classique » à taux fixe, les échéances comprennent une part de capital et une part d’intérêts. La répartition évolue au cours de la durée de remboursement.

  • Dans la première phase, les intérêts représentent la plus grosse partie de la mensualité, mais même si la mensualité reste identique la situation s’inverse en fin de prêt.


Pour bien comprendre, le meilleur moment pour renégocier son prêt est lorsque la part des intérêts dans le montant de la mensualité est encore élevée. En deux mots, généralement au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt.

Lorsque l’on fait un prêt, vous obtenez un échéancier de remboursement qui vous permettra de connaître avec précision la part respective des intérêts et du capital, après c’est une affaire de calcul.


Toutefois plusieurs questions peuvent se poser à vous :

  • Quels sont les taux pratiqués ?

  • Est-ce que je peux en profiter ?

  • Qu’est-ce que çà va me coûter, quels seront les frais que vont engendrer cette opération ?

  • Est-ce que ma banque a une quelconque obligation à réaliser cette opération ?

Les frais et pénalités de la renégociation de prêt immobilier

Comme je l’ai déjà abordé, le taux d’un prêt n’est pas l’unique garantie de la rentabilité de rachat d’un prêt immobilier. Il faut aussi considérer les éventuels frais et pénalités supplémentaires occasionnés par un réaménagement du prêt.

Lorsque l’on souscrit un prêt, il y a un contrat. Dans ce contrat, on trouve généralement les conditions de rupture du contrat et notamment le montant des pénalités de remboursement par anticipation. On trouve aussi généralement le montant des frais de dossier liés à une nouvelle opération.
Donc, déjà deux choses à prendre en compte : les pénalités de remboursement (réduites ou pas) ainsi que des frais de dossier.
Si votre banquier ne souhaite pas revoir votre dossier et vous oppose son refus, je vous invite à tenter votre chance auprès d’un autre établissement.

Vous aurez probablement à vous acquitter de frais divers dont :

  • Les Frais de dossier,

  • De nouveaux frais de garantie

  • Des frais de pénalités de remboursement anticipé de votre ancienne banque.

 

1. Les frais de dossier

Dans votre établissement bancaire et en fonction de la réduction de taux et des conditions attractives qu’elle vous accorde déjà, la banque peut parfois renoncer à de nouveaux frais de dossier.

Si elle les maintient, deux formules sont possibles : soit un forfait ou un pourcentage du montant du capital restant dû (généralement environ 1 %).


 

2. Les frais de garantie (prise hypothèque, mainlevée d’hypothèque)

Un nouveau prêt engendre une nouvelle garantie.
En fonction du type de garantie (hypothèque, caution…) choisie, des frais seront donc à calculer.

 

L’hypothèque est la plus coûteuse, puisque une signature d’acte de garantie hypothécaire nécessite l’intervention d’un notaire.


Si votre choix se porte sur cette garantie, l’hypothèque de deuxième rang évite les frais de mainlevée sur l’hypothèque initiale, qui s’éteint naturellement avec le prêt annulé.

Une autre possibilité est de fournir une garantie sous forme d’une caution de personne physique, ou le nantissement d’un placement en guise de garantie pour le prêt.

Si vous empruntez moins de 30 000 €, je vous invite à négocier la suppression de la garantie avec l’organisme préteur, vous gagnerez ainsi les formalités et les coûts.

Important : Pensez à inclure ces frais dans le montant total de votre nouveau crédit ou vous devrez les financer en puisant dans votre épargne.

 

 

3. Les Pénalités de remboursement anticipé

Elles correspondent généralement à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts comme l’indique la loi Scrivener qui a fixé ce maximum légal.

 

Cette pénalité est cependant supprimée si le remboursement intervient à la suite :

  • D’un changement de votre lieu de travail ou de celui de votre conjoint (avec conditions),

  • Du décès ou de la cessation non volontaire de l’activité professionnelle. Prévue par la loi sur l’épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999, cette disposition s’applique aux contrats signés après le 30 juin 1999.


Si vous restez dans votre banque, cette clause est négociable.  

L’importance de l’assurance dans la renégociation de son prêt

Renégocier son prêt immobilier implique le remplacement du contrat par un autre contrat.

C’est aussi une occasion de renégocier l’assurance liée au prêt : l’assurance emprunteur qui l’accompagne.

Cette assurance emprunteur est destinée à couvrir les incidents susceptibles d’empêcher le remboursement de votre prêt.


Généralement, les garanties couvertes garantissent le décès, le chômage, et l’invalidité totale ou partielle conduisant à une incapacité permanente ou temporaire de travail.

Pour bénéficier d’une bonne couverture, et c’est vraiment important, vos primes pourraient être plus importantes que celles que vous aviez souscrites il y a cinq ou dix ans.


Il est donc recommandé de faire une comparaison détaillée des multiples offres afin de trouver une formule qui vous convienne au meilleur prix et avec les meilleures garanties.

Nous vous guiderons évidemment dans cette démarche.

Quels sont les critères de décision

Ce qu’il faut considérer en premier lieu est le type de prêt que vous avez souscrit et que vous souhaitez souscrire.

S’il s’agit d’un emprunt « classique », à échéance constante ou à échéance progressive, d’un prêt relais ou in fine, etc., l’amortissement du capital n’est pas identique.

 

Recherchez votre dossier initial ou demandez le tableau d’amortissement à votre banquier pour vérifier :

  • Le montant du capital restant dû avant le paiement de la prochaine mensualité (CRD),

  • Le montant du capital encore à rembourser,

  • Le montant des intérêts encore à rembourser,

  • Regardez les conditions de rachat anticipé de votre contrat actuel.

 

Vérifiez les 3 critères:

1. L’écart entre les taux

L'écart entre l'ancien taux de prêt et le nouveau taux doit être suffisamment important. (égal ou supérieur à 1%).

Attention, c’est un indicateur et en fonction de votre dossier ou du montant de votre crédit en cours, il faut se pencher tout de même sur la faisabilité et la rentabilité de cette opération.


Une étude gratuite vous est offerte, profitez-en.

 

2. Est-ce intéressant pour mon dossier ?

La renégociation du prêt immobilier doit être réalisée le plus tôt possible dans l’échéancier de remboursement, c'est-à-dire lorsque la part des intérêts est encore importante dans chaque échéance de remboursement.

Cette période se situe lors des premières années du prêt. Il est donc préférable et judicieux de renégocier le crédit quand vous êtes dans la 1ère moitié de sa vie, voire le 1er tiers de vie de votre prêt immobilier.

 


3. Est-ce intéressant par rapport au montant à rembourser

La part du capital restant à rembourser doit être à minima de 50 000 €, à défaut, les frais risquent de plomber votre opération.
 

Pour conclure : Comment bien renégocier son prêt immobilier ?

La logique voudrait que votre banque consente à vous faire profiter de la baisse des taux et cela vous éviterait des frais et de longues formalités. Mais pourquoi le ferait-elle ?


Il est rare que celle-ci se montre disposée à vous accorder un nouveau taux plus faible car elle y perd des intérêts et donc de la rentabilité.

  • Une opération de renégociation par la banque implique une baisse de leurs revenus et de leurs objectifs de vente. Pour eux c’est une perte. En cas de refus, ou de négociations à minima, vous avez tout intérêt à vous renseigner auprès d’autres établissements bancaires et organismes financiers et de procéder dans ce cas à un rachat de crédit immobilier dans un autre organisme.

En pratique, ce rachat consiste à signer un nouveau prêt qui remboursera le prêt existant à un taux plus avantageux. Il ne faut pas confondre avec les opérations de rachat de crédit, qui consiste à regrouper tous vos crédits (immobilier et consommation) afin d'obtenir une seule mensualité optimisée.

  • Le changement de banque nécessite quelques contraintes, notamment la mise en place d’un nouveau compte et la bancarisation dans le nouvel établissement.


Les professionnels du crédit immobilier vous dévoilent les 5 secrets d’une renégociation réussie :


Faites jouer la concurrence grâce à un courtier en prêts 

La compétition entre les organismes financiers et les banques les pousse à accorder des taux très attractifs en fonction des différents profils des clients.


Selon votre profil, les conditions peuvent varier sensiblement d’une banque à une autre.


Plus belle est la mariée…

Soignez votre profil. Même si vous avez déjà démontré votre capacité à rembourser votre prêt sans incident, il faut accorder un soin particulier à  votre dossier de renégociation même peut-être encore plus qu’à celui du crédit initial.


Un professionnel saura vous aiguiller pour une constitution idéale d’un dossier de renégociation de prêt immobilier.



Déléguez l’assurance emprunteur ou pas?

La renégociation du prêt permet de changer d’assurance de crédit et maximiser du même coup votre protection.

C’est aussi souvent le gage d’économies à réaliser.



Conservez le bien concerné pendant au moins 2 ans

Comme déjà évoqué, la première période est consacrée au remboursement des intérêts de prêts.


Si vous revendez rapidement votre bien vous n’amortissez que peu de capital. Garder le bien pendant au moins 2 ans permet de commencer à amortir votre prêt et donc de rentabiliser l’opération.



Choisir la durée ou la mensualité

En diminuant votre taux, continuer à payer la même mensualité vous permet d’amortir plus rapidement le capital de votre crédit.

L’économie générée, en réduisant ainsi la durée restante du prêt, est plus importante que si vous choisissiez de garder la même durée de prêt avec une mensualité moindre.

En diminuant la mensualité, vous baissez votre taux d’endettement et ouvrez des possibilités pour d’autres projets